2019-01-07 15:38  |  일반

1세대1주택 양도세 비과세 요건 강화...2021년부터 다주택 보유기간 제외

정부, '2018년 세법개정 후속 시행령' 개정안 발표

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7일 정부가 '2018년 세법 시행령 개정안'을 발표했다. 사진=뉴시스
[웹데일리=최병수 기자]
올해부터 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 종합부동산세 세율이 0.6%에서 최대 3.2%까지 적용된다.

이런 상황 속에서 정부가 공동소유주택은 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보도록 한 종부세법 시행령 등 '2018년 세법개정 후속 시행령 개정안'을 입법예고 및 발표했다.

이날 기획재정부가 발표한 '2018년 세법개정 후속 시행령 개정안' 중 부동산 세제와 관련된 내용에 따르면 지난해 80%였던 주택 및 토지에 대한 공정시장가액비율이 올해부터 2022년까지 단계적으로 상향조정된다. 올해 85%를 시작으로 이후 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년 100%까지 단계적으로 조정될 예정이다.

앞서 종부세법 개정으로 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율이 0.6%에서 3.2%까지 적용됨에 따라 이를 위한 주택수 계산방법이 신설됐다.

앞으로 공동소유주택은 공동소유자 각자가 해당 주택을 소유한 것으로 본다. 다만 상속을 통해 공동소유한 주택은 과세기준일(6월 1일) 기준 지분율 20% 이하, 지분 상당 공시가격 3억원 이하 요건을 모두 만족시켜야 주택 수에서 제외된다.

1세대1주택 공제(9억원) 여부 판단 시 공동소유주택은 종전처럼 주택 수에 포함한다. 다가구주택은 분할등기 되지 않으므로 하나의 주택으로 본다. 합산배제 임대주택, 합산배제 사원용주택 등은 주택 수에서 제외한다.

1세대1주택 양도세 비과세 보유기간 요건이 강화된다. 오는 2021년 1월 1일부터는 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년이 지난 후 주택을 양도해야 양도세 비과세혜택을 받을 수 있다.

그동안에는 장기주택 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때 1세대1주택으로 보아 횟수에 제한 없이 양도세 비과세 혜택을 부여했다. 하지만 시행령 시행일 이후 취득분부터는 최초 거주주택을 양도할 때 1차례만 비과세가 허용된다.

장기일반민간임대주택 등에 대한 임대기간도 합리화된다. 기존에는 단기임대주택(4년 이상 임대)을 장기일반민간임대주택(8년 이상) 등으로 변경등록하는 경우 단기임대주택 임대기간의 50%(최대 5년)를 임대기간으로 인정해줬다.

이로인해 같은 8년을 임대해도 단기임대등록한 주택은 장기보유특별공제 혜택을 22% 적용받고 장기임대등록한 주택은 50%를 공제받는 문제점이 발생했다. 이에 최대 4년을 한도로 기존 단기 임대기간 전체를 임대기간으로 인정해주기로 했다.

조정대상지역에서 신규취득한 임대주택에 대해 종부세 감면 적용을 배제하기로 했다.

1세대1주택 이상 보유한 상태에서 지난해 9월 13일 이후 조정대상지역 내 주택을 취득하고 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우 재산세가 감면돼도 종부세는 감면에서 배제한다.

현재에는 재산세가 감면되는 주택·토지의 경우 재산세 감면율만큼 공시가격을 차감하는 방식으로 종부세를 감면하고 있다.

앞으로는 임대료 또는 임대보증금의 연 증가율이 5% 이하인 장기임대주택에 한해 과세특례를 부여한다.

지금까지는 장기임대주택에 대해 종부세 비과세, 임대주택 외 임대사업자의 거주주택 양도세 비과세, 양도세 중과배제, 임대료에 대한 소득세 세액 감면 등 과세특례가 허용됐다.

주택임대소득 분리과세시 필요경비 등 차등적용 요건이 신설된다. 신설되는 적용요건은 민간임대주택법에 따른 임대주택등록, 소득세법에 따른 사업자등록, 임대료 또는 임대보증금의 연 증가율 5% 이하로 이를 모두 만족시켜야 한다.

아파트분양권‧조합원입주권 등과 같은 부동산을 취득할 수 있는 권리도 배우자 이월과세 적용대상 자산에 추가된다.

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